Immobilienbewertung
Abschaffung des Eigenmietwerts: Was heisst das für Eigentümer?
Am 28. September 2025 stimmte das Schweizer Volk der Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts zu. Der Eigenmietwert soll für selbstbewohnte Liegenschaften (Erst- und Zweitwohnungen) entfallen. Parallel dazu werden Steuerabzüge, die bisher mit dem Eigenmietwert zusammenhingen, wegfallen oder stark eingeschränkt. Für Zweitliegenschaften ist zudem vorgesehen, dass die Kantone eine neue „Objektsteuer“ einführen dürfen, um Ausfälle beim Steuersystem zu kompensieren. Die Umsetzung erfolgt frühestens für die Steuerperiode ab 2028.
Mit der Abschaffung werden auch Abzüge wegfallen – insbesondere solche für Hypothekarzinsen, werterhaltende Unterhaltskosten, Energiekosten zur Sanierung usw., sofern die Liegenschaft selbstbewohnt ist. Besonders bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten kann sich das negativ auf die Steuerbelastung auswirken: Denn wer bisher hohe Unterhalts- oder Sanierungskosten abziehen konnte, verliert diesen Vorteil. Obwohl der Eigenmietwert entfällt, könnten die Immobilienpreise steigen, weil die Steuerbelastung sinkt und damit der Erwerb attraktiver wird.
Eigentümer, deren Eigenmietwert bisher höher war als die Zins- und Unterhaltskosten – also z.B. wer wenig Hypothek oder bereits viel amortisiert hat. Rentner oder Personen mit tiefem Einkommen, für die der bisherige Eigenmietwert eine grössere steuerliche Belastung darstellte.
Verlierer könnten sein:
Eigentümer mit hoher Hypothek und/oder hohen laufenden Unterhalts- oder Sanierungskosten – weil sie künftig keine Abzüge mehr haben, die bisher den Eigenmietwert kompensierten.
Immobilien, die stark renovierungsbedürftig sind:
Da Unterhaltsabzüge wegfallen, könnten solche Objekte weniger attraktiv werden bzw. im Wert beeinträchtigt.
Die kantonale Gesetzgebung kann noch variieren:
Auch wenn der Bundesanteil geregelt wird, können Kantone eigene Übergangs- oder Ausnahmeregeln schaffen.
Der Zeitpunkt der Umsetzung ist wichtig:
Der Systemwechsel wird nicht sofort und nicht in allen Kantonen gleichzeitig vollzogen.
Planungshorizont:
Frühestens Steuerperiode 2028. Es geht nicht nur um Steuern – die Tragbarkeit von Hypotheken, Amortisationsstrategie und Immobilienwahl werden durch diese Reform relevanter.
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Was bedeutet das konkret für Eigentümer
Wer bisher einen hohen Eigenmietwert versteuern musste, profitiert nun davon, dass dieser fiktive Betrag wegfällt. Personen mit geringem Fremdkapital (Hypothek) oder bereits stark amortisiertem Eigenheim werden entlastet. Je tiefer die laufenden Zins- und Unterhaltskosten gegenüber dem bisherigen Eigenmietwert waren, desto eher ergibt sich steuerlich ein Vorteil.Mit der Abschaffung werden auch Abzüge wegfallen – insbesondere solche für Hypothekarzinsen, werterhaltende Unterhaltskosten, Energiekosten zur Sanierung usw., sofern die Liegenschaft selbstbewohnt ist. Besonders bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten kann sich das negativ auf die Steuerbelastung auswirken: Denn wer bisher hohe Unterhalts- oder Sanierungskosten abziehen konnte, verliert diesen Vorteil. Obwohl der Eigenmietwert entfällt, könnten die Immobilienpreise steigen, weil die Steuerbelastung sinkt und damit der Erwerb attraktiver wird.
Steuerliche Konsequenzen im Überblick
| Steuerposition | Heute | Nach Abschaffung |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Muss als fiktives Einkommen bei selbstbewohntem Wohnraum versteuert werden | Entfällt (bei Erst- und Zweitwohnungen) |
| Hypothekarzinsen bei selbstbewohntem Wohneigentum | Abzugsfähig vom steuerbaren Einkommen | Kein bzw. nur noch stark eingeschränkter Abzug möglich (Ausnahme in der Vorlage: Ersterwerb / begrenzter Zeitraum) |
| Unterhaltskosten, Renovationen, Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei selbstbewohntem Wohneigentum | Vom steuerbaren Einkommen zumindest teilweise abzugsfähig | Diese Abzüge entfallen bei Bundessteuer; Kantone können eigene Regelungen haben |
| Besteuerung von Zweitliegenschaften; Möglichkeit einer Objektsteuer | Eigenmietwert-Besteuerung bzw. grundsätzlich im selben Rahmen wie Erstwohnung | Kantone bekommen zur Kompensation die Kompetenz, eine neue Objektsteuer einzuführen |
Wer profitiert und wer verliert?
Gewinner könnten sein:Eigentümer, deren Eigenmietwert bisher höher war als die Zins- und Unterhaltskosten – also z.B. wer wenig Hypothek oder bereits viel amortisiert hat. Rentner oder Personen mit tiefem Einkommen, für die der bisherige Eigenmietwert eine grössere steuerliche Belastung darstellte.
Verlierer könnten sein:
Eigentümer mit hoher Hypothek und/oder hohen laufenden Unterhalts- oder Sanierungskosten – weil sie künftig keine Abzüge mehr haben, die bisher den Eigenmietwert kompensierten.
Immobilien, die stark renovierungsbedürftig sind:
Da Unterhaltsabzüge wegfallen, könnten solche Objekte weniger attraktiv werden bzw. im Wert beeinträchtigt.
Die kantonale Gesetzgebung kann noch variieren:
Auch wenn der Bundesanteil geregelt wird, können Kantone eigene Übergangs- oder Ausnahmeregeln schaffen.
Der Zeitpunkt der Umsetzung ist wichtig:
Der Systemwechsel wird nicht sofort und nicht in allen Kantonen gleichzeitig vollzogen.
Planungshorizont:
Frühestens Steuerperiode 2028. Es geht nicht nur um Steuern – die Tragbarkeit von Hypotheken, Amortisationsstrategie und Immobilienwahl werden durch diese Reform relevanter.
immoSTEG empfiehlt:
Grössere Anschaffungen, Sanierungen oder die Aufstockung des Erneuerungsfond sollten geprüft werden, solange die Kosten steuerlich abzugsfähig sind. Wir werden das Thema bei Ihrer nächsten Stockwerkeigentümerversammlung traktandieren. Wenn Sie heute schon Fragen haben, kontaktieren Sie uns auf- Hits: 2825